先日は集合住宅の賃貸と戸建賃貸のメリット・デメリットについてお話ししました。

表面利回りを重視し、投資リターンを最大化する集合住宅か？

安定経営を重視し、長期間にわたって確実なリターンを得る戸建賃貸か？

悩ましいところではありますが、いずれにしても「投資」ですから絶対に抑えておいていただきたい「リスク」について考えておきましょう。

不動産投資においてかんがえられるリスクとは以下のようなリスクが考えられます。

①入居者が入らないリスク

②家賃の回収ができないリスク

③最終的に思うようなカタチで処分できないリスク

長期間にわたり投資で成功している人の共通点は「勝つ」ことよりも「負けない」ことにフォーカスしているという点です。

ということはリスクヘッジがどのくらい考えられ、その対策が用意できているか？は不動産に限らずあらゆる投資に向き合う上でもっとも重要なことと言えます。

まず①のリスクについて見てみましょう。

入居者が入るか入らないか？はそもそも入居希望者が存在していることと、その人が支払える家賃設定になっていることがポイントです。

賃貸市場を見ても集合住宅（アパートやマンション）の入居希望者は圧倒的に物件が多く余っているのが現状です。

ですから前回お伝えしたように、3~4年も経つと新しいアパートに引っ越してしまい、古いアパートは余り、家賃を下げて次の入居者を集めなければならないというサイクルに陥っています。

一方、戸建賃貸は需要に対して、まだまだ供給が追いついていない状況ですから、入居者を集めることにそう苦労はしません。

ただし家賃設定は高めにせざるを得ないので、入居希望者の中から比較的高額な家賃を捻出できるという属性の方にしか借りてもらえないという現状があります。

どのような属性の方か？と言いますとお医者さんや弁護士、会社経営者といった収入の高い方や公務員、大手企業のサラリーマンといった会社からの家賃補助に期待できる方々です。

50〜70％の家賃補助を受けられるサラリーマンというのは、家賃に占める自己負担がかなり抑えられますので少し高くても住環境の良い物件を求める傾向があります。

また②のリスク回避にもつながってきますが、戸建賃貸にお住まいの方々は一般的に集合住宅にくらべて入居期間が6〜7年と約2倍の長い期間入居してくれます。

ですのでアパートの入居者のように次から次へと新しい入居希望者を集め続ける必要はありません。

また高めの家賃設定に耐え得る入居者は先にお伝えしたように比較的経済的にも安定した属性の方々が多いので、あまり表には出てきませんが滞納や遅延といった家賃回収についてのトラブルが少ないというメリットがあります。

このメリットは実際に不動産投資をされているオーナー様にとって、とても大きな精神的メリットと言えます。

（次回に続きます）