2000万円の注文住宅事例|間取りや費用を抑えるポイントをご紹介！

2000万円 家を建てる際の費用内訳

ピースホームの家づくりコラムへようこそ！今回は、”2000万円”をキーワードに、注文住宅について考えてみたいと思います。
家は人生の中で最も大きな買い物の一つ。「予算2000万円で理想の家を建てたいけれど、現実的には2000万円でどのくらいの広さ・間取りの家が建てられるのだろう？」「安全・安心、快適に暮らすために耐震性、断熱・気密性など家の性能はどうなのかな？」「予算をオーバーしそうな場合、どのようにしたら費用を抑えることができるのだろう？」と心配のタネは尽きません。
そんな不安を解消するため、まずは家づくりにかかる3つの費用「建物工事費用」「付帯工事費用」「その他」を知っておきましょう。

建物工事費

建物工事費とは本体工事費ともいいます。土地などの状況にかかわらず、必ず必要となる費用です。「坪単価」という言葉をよく耳にすると思いますが、多くの住宅会社ではこの建物工事費を坪数で割った数字を「坪単価」といっています。具体的には、基礎や屋根、床、壁、柱や梁といった家を支える構造の工事にかかる費用を指します。
さらに、外装や内装の仕上げから窓のサッシ、キッチンやバスルーム、洗面、トイレといった設備品も建物工事費に含まれます。なので、費用の中では最も多い割合を占めます。先ほどの円グラフにあったように、総費用の7割程度が建物工事費になります。2000万円の7割程度というと、約1400万円ほどになります。

付帯工事費

付帯工事費とは、建物本体に付随する工事にかかる費用です。例えば、電気や上下水道の配線・配管を引き込む工事、駐車スペースのアスファルト舗装をはじめとするエクステリア工事、照明や空調などのインテリア工事の費用が含まれます。総費用の約2割、約400万円ほどかかります。
ただし、建てたい土地に建物がある場合には解体工事が、造成時期が古い、給水管が老朽化しているといった場合には、造成工事、引き込み工事が必要になることも。
さらに、土地によっては地盤改良が必要にな場合もあるかもしれません。これらも全てこの付帯工事費に入ります。場合によっては高額になることもあるので注意が必要です。事前に現状を確認しておくことをおすすめします。

その他

建物工事費と付帯工事費の他にかかる費用も知っておきましょう。
まず、家を建てた時に行う手続きの一つに、その不動産が誰のものであるかを明確にするため所有権の「登記」が必要になります。この手続きに印紙代がかかります。
さらに、住宅ローンを利用する場合や住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金（例：土地代金・着工金・上棟代）を「つなぎ融資」でまかなう場合は、印紙代や事務手数料かかります。それに以外にも、火災や地震に対する保険の費用も必要ですし、引越し費用などもかかります。
住宅ローンや保険にはさまざまなタイプがあるので、自分たちに見合ったものを選ぶのがおすすめです。総費用の約1割、約200万円ほどがその他の費用になります。

 

2000万円台のお家間取り例

注文住宅を建てる際には、「建物工事費」「付帯工事費」「その他」がかかること、また、それぞれの総費用に占める割合がどのくらいかをご紹介しました。では、2000万円という予算では、どのくらいの広さやどんな間取りの家が建てられるでしょうか。
国土交通省の2021年度「住宅市場動向調査」（※）によると、注文住宅（土地ありで建て替える場合）の購入資金の全国平均は3299万円でした。2000万円という予算では、それよりもかなり安い価格で建てることになります。予算内で建てるためには、「建坪」をどのくらいにするか考える必要があります。
建坪とは、建物の面積＝延床面積のこと。
1坪は約3.3㎡、畳2枚分に相当します。なので、建坪30坪であれば延床面積約99㎡になります。
ピースホームでは、2000万円で注文住宅を建てる場合、27坪〜29坪が平均的です。ここからは、30坪以下、約30坪、35坪の場合に分けて、実際の施工事例を紹介しますので、参考にしてください。※国土交通省 住宅局「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」

30坪以下

延床面積28.51坪、2階建て／3LDK
隣家との距離が近いため、プライバシーを確保できる間取りを工夫しました。道路に面している側には、大きな窓を設ける必要がないシューズクローゼットやトイレを配置しました。さらに、道路から一番奥にLDKを配置しているので、外からの視線を気にせずゆっくりとくつろげます。
家事ラク動線を意識した間取りや収納スペースもポイント。LDKは21.3帖もあり、天井まで伸びた大きな窓がより開放感を感じさせてくれます。さらに在宅ワークも可能なスペースも確保しました。
2階には広さのあるバルコニーを設け、洗濯物を干したりBBQをしたりとさまざまに活用できるようにしています。

30坪以下

延床面積29坪、2階建て／3LDK
職人が丁寧に仕上げた表情豊かな塗り壁の外壁。付加断熱を採用し、開放的な室内でもオールシーズン快適に過ごすことができる高断熱の家。
8帖もある土間を思い切ってLDKと併設することで、図面上で見るよりも広く感じられます。多目的に使える土間スペースには洗面台を設置し、帰宅時に手洗い・うがいがスムーズにできるようにしました。
18.6帖のLDKはリビング部分に5帖分の吹き抜けを設け、開放感をより際立たせました。
キッチンと洗面脱衣所・浴室・トイレを最短動線でまとめ、家事がより楽にできるようにしています。
2階のホールをスタディコーナーにしたので、子どもの勉強や夫婦の仕事など家族みんなで使える空間になりました。

約30坪の場合

延床面積31坪、平屋／4LDK
複雑な土地の形状を最大限に生かした間取りを実現しました。外壁はガルバリウム鋼板でスタイリッシュに仕上げています。
家族と一緒の時間を過ごしたいとの想いからLDKは20帖を確保。外の光がたくさん入るよう南側に大きな窓を設けたほか、天井はあえて梁を見せることでおしゃれで開放感のある空間を演出しています。
キッチンや水回り、クローゼットなどは、家族のライフスタイルや家事効率を考えスムーズな動線を考えた間取りにしました。
30坪程度の平屋になると、来客用の和室や趣味の漫画のための部屋、スタディスペースなど用途に合わせた部屋をある程度の広さを確保して作ることが可能になります。

35坪の場合

延床面積35.06坪、2階建て／4LDK
35坪もの広さがあると、さまざまなバリエーションで間取りを考えることができます。
車好きのご主人の希望でリフト付きのビルトインガレージにした家は、玄関やリビングからもガレージに出入りできる間取りに。収納棚や手洗いも設置し、趣味を存分に楽しむことができます。
LDKは15.6帖。キッチンの近くに階段や洗面脱衣所を設け家事ラク動線を意識しました。リビングにはおうち時間を楽しめるよう映画鑑賞用のロールスクリーンを取り付けています。
2階に寝室と子ども部屋のほかにランドリールームや納戸を設けたことで、1階は生活感を感じさせないスタイリッシュな空間を実現しました。

 

建設費用を抑えるためのポイント

なるべく工事費を抑えてマイホームを建てるには、どのような方法があるでしょうか。ここでは、3つのポイントを解説します。

住宅部分で費用を抑える

＊坪数を減らす…営業マンが描いた図面と建築家が描いた図面では、同じ坪数でも使い勝手や空間の有効利用に大きな差が出ます。
例えば、建築家が35坪の建物の図面を描けば、1坪小さく設計しても狭さや不便さを感じないどころか、かえって動線が効率的になっていたり開放感を感じる作りになっていたりする場合もあります。もし1坪小さくできれば、建物の坪単価分をコストダウンできる可能性があります。ただし、20坪以下や40坪以上の場合は、思ったほどコストダウンできないこともあるので注意が必要です。
＊住宅性能を下げる…耐震性能や気密性能、断熱性能など、家の性能を下げる方法もあります。ただし、住宅会社によって対応可・不可だったりするので、住宅会社を決める前に自分たちがどのような性能を備えた家に住みたいのかを考えておく必要があります。
＊インテリア（仕様）を変える…床材やクロス、収納棚、カウンター、造作家具、住宅設備などでコストダウンをすることができます。こだわりのデザインに対して、似た製品でコストを抑えたものを提案してくれるコーディネーターがいる住宅会社だと仕様のコストダウンが可能です。

造成工事・外構工事・給排水管工事などで費用を抑える

＊造成工事…道路との高低差がある土地や道路から離れているところに家を建てることになる土地などは、思っている以上に造成工事の費用がかかります。土地を購入する際には注意が必要です。造成工事費を抑えるには、盛り土や残土処分にかかる費用を調整する方法があります。
＊外構工事…こちらも土地を購入する際に注意が必要です。土地が広ければ広いほど、外構工事費はかかります。地面に関しては、コンクリートは砂利より1.5〜2倍ほど高いので、コンクリートを打つ場所と砂利を敷く場所を分け、なるべく砂利を敷くことでコストダウンが可能です。
また、フェンスに関しても、目隠しフェンスと境界フェンスの2種類があり、目隠しは境界の2〜3倍ほどの価格です。こちらも設置する場所を分けて考えることでコストダウンできます。さらに、木製・アルミ製・樹脂製とさまざまな種類があり、価格も異なるので使い分けるといいでしょう。
＊給排水管工事…土地を購入する際に、一番注意してほしいのが給排水管工事です。敷地内の引込工事や引き込んだマスと家をつなぐ配管接続工事にかかる費用以外にも、そもそも道路に給水管と排水管の本管がない、または側溝がない場合は工事費に数十万〜100万円前後かかることも。コストダウンというよりは、コストアップにならないように土地購入時にしっかりと確認しておきましょう。

土地代

＊価格…土地を購入する際には、不動産会社に対し値下げ交渉をしてみましょう。なぜ値下げをお願いしたいのか明確な理由を提示して交渉すると、検討してもらえることが多いようです。そのためにも、建築にかかる工事の内容や費用の内訳を細かく調べておくことが重要です。しかし、不動産のプロに素人が直接交渉をするのは難しいので、住宅会社のスタッフに代行してもらうとよいでしょう。そうすると交渉成功率は格段にアップします。
＊条件…土地を購入する際には、値下げだけでなく「条件」も交渉ができます。農地を購入する際に発生する「農地転用費」を売主に負担してもらったり、売主と買主が折半したりすることも可能です。ほかにも、隣地との境界を測る「測量渡し」の「確定測量」と「現況測量」をどの程度まで行うのかによっても費用を抑えることができます。確定測量は隣地の所有者の同意を取るため約20万円が、現況測量は測量のみで10万円弱ほどかかります。どちらも行わずに引き渡すケースも多いのですが、購入後にトラブルにならないよう慎重な判断が必要ですので、値下げ同様、条件も住宅会社のスタッフに依頼して交渉を進めもらうといいでしょう。

 

2000万円で家を建てる際の注意点

2000万円で家を建てる際に気をつけなければならないことがあります。多くの人が見落としがちな3つのポイントを紹介します。

土地代が含まれていない

今回お伝えしているのは、2000万円でどんな「家」が建てられるかについての話なので、「土地」の購入費用は含まれていません。どのくらいの広さやどの程度の仕様の家を建てたいのかを考えることも重要ですが、「どこに建てるか」という点も非常に重要です。なぜならば土地代はエリアによって大きく左右されるからです。一方で、家の工事費はエリアが変わっても大きく変わることはありません。
土地を購入する際には、土地代だけでなく、ほとんどの場合「仲介手数料」がかかります。土地の価格によって仲介手数料の算出方法が異なるのですが、一般的には土地が1000万円なら約40万円、500万円なら約23万円かかります。それ以外にも、登記費用や固定資産税の分割、測量費、農地転用などの申請費が必要になる場合も。これらの費用は約40万円かかることもあります。予算を立てる時はこのことも踏まえて、家にかける予算と土地にかける予算の配分を決めましょう。
なお、住宅会社によっては、土地選びのサポートをしてくれる際に仲介手数料が発生しない土地を紹介してくれる場合もあります。この場合、決められた住宅会社で家を建てることが義務付けられている「建築条件」付きの土地が多いです。自分たちに合った土地を探す際の参考にしてください。

建て替えの場合には解体費がかかる

今住んでいる家を建て替える場合には、土地代はかかりませんが「解体費」がかかります。どのように解体作業を進めるかによっても金額が変わります。重機で一気に崩してしまう場合と、粉塵や音など近隣への影響を配慮して手作業で解体する場合とでは、前者の方が比較的安くですみます。もちろん安いに越したことはないのですが、しっかりと考えて、納得のいく解体方法と価格を見つけましょう。ちなみに30〜40坪の家だと約150万円が目安です。
しかし、建築基準法が制定された後の家は、しっかりとした造りになっているので、解体に手間がかかったり処分費がかさむことも。また、特殊な重機を使用しないと解体できないような場所に家がある場合も費用がかかってしまいます。
また、解体費用とは別に「残置物処分費」がかかるということにも注意が必要です。室内に残された家具や寝具、衣類などの残置物は、運搬費や処分費がかかります。物の種類や量、大きさ、重さにもよりますが約50万〜100万円が目安です。
そう考えると、土地を購入した方が安くなってしまうケースも出てくるので、建て替えの際は上記を踏まえて検討することをおすすめします。

信頼できる住宅会社を選ぶ

ここまでお伝えした以外にも、家づくりにはさまざまな「諸経費」があります。最近では、SNSなどで家づくりにかかる費用について事前に調べることができますが、以前は「総額＝建物＋土地」という認識が強く、後からさまざまな諸経費が上乗せされ結果的に何百万円もプラスになってしまった方が多くいました。そのため、住宅ローンが払いきれず家を手放してしまうという辛いケースも発生しています。
そうならないためには、自分たちの話をきちんと聞いてくれる住宅会社を選ぶことが重要です。住宅会社によっては、こちらから尋ねないと総額で話してくれないところもあります。最初に建物と土地の話しかしない住宅会社は要注意です。「総額＝諸経費＋建物＋外構工事＋土地」であることをきちんと説明し、おおよその金額まで教えてくれる住宅会社を選びましょう。
さらに、土地を購入してから住宅会社を決めることは避けた方がいいでしょう。土地の状態やそれによってかかる費用が分からないまま購入するのはハイリスクです。まずは、住宅会社に足を運び、自分たちにとって家にかける予算と土地にかける予算のベストな配分を検討していきましょう。そうすることでリスクを最小限に抑えることが可能です。

 

予算を追加すると可能になること

予算を増額することができれば、以下のようなことが可能になります。

2500万円の場合

まず可能なのは、「家を広くする」ことです。ピースホームでは、2000万円で27坪〜29坪が平均的なので、500万円増額した場合は、約7坪（14帖）広くすることができます。家を横に広げる以外にも、ロフトや中2階、半地下や屋上テラスなど上下に広げることも可能です。
次に「住宅設備のグレードを上げる」こともできます。海外製のシステムキッチンを採用する・浴室のグレードを上げる・洗面台などを造作するなどが可能になります。快適な住環境のために空調などのグレードを上げることもできます。

3000万円の場合

500万円増額した場合と同様、家を広くすることや住宅設備のグレードを上げることができます。ほかにも、耐震性や断熱性など住宅性能を上げることや太陽光発電や蓄電池、電気自動車の電力を家庭で有効活用するV2Hの設置、照明やエアコンなどの家電を制御するIoTの採用も可能になります。家具や家電を買い替える場合は、ランクを上げることもできるでしょう。
そして何より、500万〜1000万円の予算が追加できれば、土地代に充てることも十分に可能です。最初に予定していた広さよりも広い土地を購入することができますし、より利便性の高い場所で土地を探すことも可能になります。

 

まとめ

2000万円で家を建てる際の費用の内訳や間取り例、費用を抑えるポイント、建てる際の注意点などをお伝えしました。自分たちがどのような暮らしをしたいのかを思い描くだけでなく、その希望をかなえてくれる住宅会社を選ぶことも大切です。
後悔しない家づくりのためには、費用だけでなくさまざまな知識を持っておく必要があります。
分からないことや不安なことがありましたら、ピースホームのスタッフにお気軽にご相談ください！